Điểm sáng phát triển BĐS nông nghiệp
Thực ra, thị trường BĐS nông nghiệp trước đây cũng đã rất sôi động nhưng chủ yếu thực hiện các hoạt động dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng hoặc phân lô bán nền... Tuy nhiên, đó là cách làm trái luật.
Nhưng với Nghị quyết 18-NQ/TW, sau khi Luật Đất đai mới được thực thi (dự kiến đầu năm 2024) thì người đầu tư có thể khai thác đất đai, đặc biệt là đất nông nghiệp dưới góc độ phù hợp với thực tế hơn và hoàn toàn hợp lệ (đương nhiên tùy thuộc vào nội dung Luật Đất đai sắp tới). Đây là hướng đi mở hơn, có tiềm năng rất lớn mà các nhà đầu tư kinh doanh BĐS cần quan tâm.
Trong bối cảnh khó khăn chung của nền kinh tế, xu hướng đầu tư trên thị trường BĐS nông nghiệp có nhiều người để mắt đến một cách thực chất (tức là đầu tư làm nông nghiệp). Đặc biệt, đây sẽ là xu hướng đầu tư đi kèm hành động, tức là nhà đầu tư sẽ không chỉ mua rồi để đó mà sẽ phát triển bằng cách khai thác, vận hành cho mảnh đất sinh lời bằng nông nghiệp. Xu hướng này trước mắt quy mô có thể không lớn, nhưng là một kênh đầu tư tốt trong trung và dài hạn, dự báo sẽ thu hút được nhiều người tham gia.
Minh chứng cụ thể về đầu tư đất nông nghiệp. Trong thời gian chờ giá trị đất tăng giá và có giao dịch thì người mua đất (chủ sở hữu) hoàn toàn có thể khai thác trồng trọt từ một số loại cây năng suất cao. Đơn cử như sầu riêng giống Ri6 hay Black Thorn, loại quả này có thể đem lại doanh thu từ 1 - 3 tỷ đồng/ha nếu được kết hợp với quy trình chăm sóc thật tốt.
Tuy nhiên, để làm được điều đó, đòi hỏi nhà đầu tư phải cất công đi tìm những vùng đất nông nghiệp có khí hậu, thổ nhưỡng phù hợp, kết hợp với các chuyên gia nông nghiệp, thương mại, biết ứng dụng công nghệ cao trong đầu tư nông nghiệp. Ngoài ra, có thể kết hợp thêm các yếu tố dịch vụ, du lịch, nghỉ dưỡng đi kèm ở trong những vùng đó.
Điều này được coi là hướng đi phù hợp với Việt Nam, nguyên nhân do Việt Nam có thế mạnh về phát triển nông nghiệp. Ở nước ta, diện tích đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ lớn và vô cùng phong phú, dồi dào. Phát huy được tiềm lực nội tại này sẽ tạo ra “cú hích” thúc đẩy sự chuyển mình cho thị trường BĐS trong tương lai, khi người dân nhận thức được tầm quan trọng của việc mua đất đai để vận hành, khai thác thay vì để đấy.
Mặt khác, việc đầu tư bài bản và có định hướng, mục tiêu rõ ràng sẽ mang lại hiệu quả cao hơn so với việc “băm nát” đất đai chỉ để phân lô, bán nền. Một thực trạng đáng buồn là nhiều BĐS nông nghiệp nói riêng và BĐS nói chung bị phân lô bừa bãi, thị trường BĐS đã nhiều lần chứng kiến những “cơn sốt đất ảo”, tưởng chừng để phục vụ nhu cầu ở thực cho người dân nhưng cuối cùng không có người ở. Hậu quả, nhiều mảnh đất sau khi bị “băm nát” thì hiện nay đang có xu hướng được gom lại với nhau thành một thửa lớn để canh tác hoặc khai thác các dịch vụ tổng hợp.
Vì thế, việc đầu tư vào BĐS nông nghiệp được cho sẽ là hướng đi mới trong thời gian tới đây. Việc đầu tư kèm mục tiêu phát triển rõ ràng, có thể đưa đất đai vào vận hành, khai thác, kinh doanh; “hạt sạn” đầu cơ sẽ dần bị lấn át.
Phân khúc đất nông nghiệp ở những vùng tiềm năng có cơ hội phát triển
Trước khó khăn chung của thị trường BĐS, dự báo trong thời gian tới, phân khúc đất nông nghiệp ở những vùng có tiềm năng trong phát triển nông nghiệp gắn với khai thác du lịch, nghỉ dưỡng sẽ có cơ hội phát triển, đem lại dòng tiền cho nhà đầu tư.
Dự báo, trong thời gian tới, nhiều nhà đầu tư đang sở hữu quỹ đất phù hợp sẽ chuyển đổi vào phân khúc được cho là mới mẻ này. Nếu được khai thác, vận hành tốt, BĐS nông nghiệp sẽ thực sự tiềm năng và dòng tiền đem lại sẽ rất tốt.
Minh chứng, có một số nhà đầu tư đầu tư BĐS trên khu vực Tây Nguyên, thay vì tâm lý đầu cơ, nhà đầu tư chọn những khu đất đã có sẵn những vườn sầu riêng cùng những loại sản vật khác. Kết quả đã thấy khi dòng tiền mang lại cao khi chú trọng đầu tư, vận hành, khai thác.
Theo TS. kinh tế Nguyễn Văn Tân, người làm BĐS cần phải tích cực tìm những mảnh đất có thể khai thác, sản xuất nông nghiệp thay vì quá phụ thuộc vào biến động của thị trường và thụ động trong việc chỉ biết ngồi im chờ đất tăng giá
Mặt khác, các nhà đầu tư cần có sự tìm hiều kỹ, lựa chọn những quỹ đất là vùng tập trung dân cư, có chất đất tốt, có khí hậu và thổ nhưỡng phù hợp, thích hợp với các sản phẩm đem lại doanh thu cao như dứa, chanh dây, nha đam, sâm Ngọc Linh, bơ, sầu riêng... Nếu biết tận dụng và khai thác, những sản phẩm này hoàn toàn có thể cho dòng tiền từ 500 triệu đồng/năm/ha trở lên.
Cùng với đó, là năng lực phân tích, phát hiện giá trị để kết hợp trong mô hình nông nghiệp những dịch vụ có giá trị gia tăng cao. Nếu biết đầu tư, tìm được địa điểm phù hợp thì lượng tiền thu được từ dịch vụ còn lớn hơn nhiều lần lượng tiền từ nông nghiệp, cho dù đó là sầu riêng, loại trái cây đang cho doanh thu cao nhất.
BĐS nông nghiệp đa dụng sẽ là một lựa chọn tối ưu khi vừa có thể khai thác nông nghiệp, du lịch, nghỉ dưỡng hay các dịch vụ chuyên đề khác như chữa lành, luyện tập yoga, khí công, trại nghiên cứu sáng tác... Khi đó dòng tiền hoàn toàn có thể “double” (gấp hai lần), thậm chí “triple” (gấp ba lần).
Hiện tại, diện tích đất nông nghiệp ở Việt Nam rất lớn nhưng chỉ có 0,01% trong đó được coi là đất nông nghiệp đa dụng. Trong quỹ đất nông nghiệp đa dụng, lại chỉ có 0,01% diện tích đất được chấm điểm 7 trở lên trong thang điểm 10, tức là những quỹ đất đặc biệt chất lượng và quý hiếm.
Do đó, nếu nhà đầu tư mà “săn” được những mảnh đất “0,01 của 0,01” thì dòng tiền sẽ có khả năng sinh lời rất tốt, tất nhiên là phải đi kèm với những năng lực toàn diện, cụ thể để khai thác, kinh doanh cùng nhiều yếu tố khác thay vì để đất đai “nằm im” một chỗ chờ đợi giá tăng.
